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王胜春:为什么应尽快推出房产税

近来,关于房产税的争论又起,任志强和贾康的论战吸引了很多人参与。两个人的观点都有支持者与反对者。

作者简介:王胜春,毕业于中央财经大学,银行业研究人员,经济学博士,金融机构从业近20年。关注宏观经济形势,银行业内热点领域、小微企业金融、地方金融等领域,曾在《中国经营报》发表署名文章《王胜春:莫让小微金融变成新泡沫聚集地》、《王胜春:差别监管推动小企业融资升级 》。

本文章内容为作者应和讯网专栏之邀,独家授权和讯网发布。和讯网邀请各界名家开设专栏,为读者提供趣闻博见。敬请读者关注更新。

近来,关于房产税的争论又起,任志强和贾康的论战吸引了很多人参与。两个人的观点都有支持者与反对者。

我的观点是:应该尽快推出房产税,而且应该在大中城市率先推出,尤其是目前所谓的一线城市。

为什么要尽快推出房产税呢?

房产是一种具有特殊性的资源。从经济学的角度讲,绝大多数资源都有价格上涨就供给增加、需求下降和价格下降就供给下降、需求增加的特点。正因为有这样的特性,在政府进行宏观调控时,通常会利用资源的这种特性,通过影响、干预价格的升降来调节供求关系。而供求关系的变动,也一定会都体现在资源的价格上。这就是市场机制发挥作用的基础原理。

相对于其它资源,房地产却是一种具有特殊性的资源。特殊性一是其不可能移动。大部分资源都是可以移动的,当某地供给不足,需求增加、价格上涨时,其它地方的同类资源可以转移到短缺的地方,形成新的供给,从而使价格出现回落。这几年经常出现的从外地调菜、调肉来平抑北京的肉菜价格即是此例。而房地产是不能移动的,在哪个位置就是哪个位置,当北京的房价高涨时,郑州的房子无法对北京的房子形成供给,所以级差地租就成为房地产领域里特别突出的现象。

特性二是其供给是有限的。大部分资源的供给曲线都可以看成是一条向右上方倾斜的曲线,即供给量随着价格的上升而提高。而房地产的供给曲线却是由两部分组织,第一部分和传统供给曲线一样,向右上方倾斜,而第二部分则是一条竖直的曲线,也就是说当供给量达到一定程度后,不可能再有新的供给增加,这时候只有价格在涨,供给量却不会再增加。也有人认为房地产的供给曲线还有第三部分,即向上竖直一段后,会向后折弯,因为随着经济社会的发展,修路修桥、公共设施都需要用地,对某个领域特定用途的土地供给实际上会减少。无论有没有第三部分,都说明土地的供给不是无限的。

税制应该有利于资源的配置与利用。在土地供给有限的情况下,从资源配置的角度看,有关房地产的税制设计应该有利于资源的优化配置。也就是说,有关房地产的税收设置应该有利于有限的房地产资源能够形成有效的市场供给,满足人们生活的需求。

目前我国有关房地产的税种都在交易环节,在持有环节却没有税。也就是说当某人购买了房产后,基本上可以零成本持有。因为可以零成本持有,持有房产的人是否把自己的房产出租、或是出售就完全取决于自己的愿望,或者对未来的预期。但从资源利用的角度看,很有可能一部分资源并没有充分利用。事实证明也是如此,比如鄂尔多斯(600295,股吧)多斯,据说只有70、80万人,但当地的房产却可容纳110万人。还有,无论你到哪个城市去,都有一片片的新楼,这些房子到底多少有人住,多少闲置呢?而根据一些媒体的报道,许多被抓贪官都有几十套,甚至上百套房子,有些人甚至搞不清楚自己有多少房和这些房在哪里。由此,我可以做一个大胆的猜测,目前实际上,许多地方有许多房子是闲置的,是没有推上市场的。

可以说,在零成本持有的前提下,预期价格上涨——投资购买——闲置——有效供给不足——价格上涨——预期继续涨价——继续投资购买已经成了我国房地产业的一个现实情况,有效供给不足、而实际需求过旺,很可能是目前房产价格飞升的重要原因,即使我们面临快速城镇化这一现实。而要打破这一循环,最主要的就是要打破“零成本持有”这一前提。

也许有人说,征房产税后,出租人会将税款转嫁给承租人,租金会上涨,会进一步加重租房者的负担。应该说房租上涨是有可能的。但与此对应的,房产税会把许多闲置的房产推向市场,无论是出租还是出售,都会形成新的供给,供给的增加会使租金或者售价出现下降。尤其是如果是房租收入低于房产税,更有可能推动闲置房出售。而一旦房地产未来的价格走势打破过去只升不降的认识,房地产的投资需求就会大幅下降,市场需求自然会减少,根本用不着出台非市场化的“限购”措施。

关于房产税的两个争论。一是房产税能抑制房产泡沫吗?在当前有关房产税争论中,有些人的态度是不以为然,认为即使征了房产税,也不可能避免房地产泡沫,并以美国为例。前面已经说了,房产税的开征并不以抑制房价为目的。房价是市场供求关系的反映,没有绝对意义的低房低好,高房价不好的认识。在市场经济条件下,最重要的是资源的有效配置。税制设计要有利于资源的配置和利用。在现代货币制度下,房地产泡沫是通货膨胀在特定领域的表现,所以是否出现泡沫与房产税没有必然联系,而与货币政策高度相关。

二是房产税与抢钱。任志强的一个观点是“现有的税负已经很重了,如果其它制度不改,再征房产税等于抢钱”。这其实说的是另外一个问题。因为税是国家强制力的体现,在民主政体下,政府开征新税的确应该综合考虑国民的税负,应该向国民提供与其税负相适应的公共服务。但到底如何衡量税负的高低、如何评价税负与公共服务是否适当却没有唯一的标准。就开征房产税这个问题,是不是“抢钱”是一个需要考虑,但却不是一个可以否定房产税作用的问题,更不是一个可以否定其可以开征的问题。

与“抢钱论”相关的还有一观点,就是“重复征收论”。有人认为政府已经把土地卖给了业主(即使是使用权),再征房产税属于重复征收,于法理不容。这种观点其实也是没有弄清楚“税”是国家强制力的体现这一特性。当政府积极参与经济活动时,它同时拥有经济主体和国家管理主体双重角色。由于角色的不同,它是可以采取两种不同的行为的。一是做为经济主体把东西卖给你,另一是作为国家管理者,对其卖出的东西再征税。在这种逻辑下,需要纠正的不是征房产税的行为,而是政府参与经济主体的行为,因为前者是本份,而后者却常常是非份。

正是基于上述认识,尤其是房产地的不可移动和不是无限的特性,所以应该尽快推出房产税,提高持有环节的成本,优化资源的配置,发挥资源的实际作用,使房地产市场的供求关系真正回到正常的状态下。只有在真实的供求关系作用下,才能出现真实的价格。

本文来源:网易房产长沙
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