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荣安地产营收净利双降市值蒸发76亿 疯狂扩张存货年增85亿去库存需6年

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(原标题:荣安地产营收净利双降市值蒸发76亿 疯狂扩张存货年增85亿去库存需6年)

借壳上市9年,王久芳、王丛玮父子实际控制的荣安地产(000517.SZ)行走的是一条坎坷之路。

荣安地产是一家单纯的房地产公司。去年底,在宁波辖区上市公司2018年度投资者网上集体接待日中,公司财务总监宋长虹公开表示,将择机进入大健康、教育等领域多元化发展。

跨界、多元化发展的背后是荣安地产经营业绩的不稳定。2009年以来,仅有三年净利润同比增速超过两位数,其余年度或负增长或微增。2016年,荣安地产重回宁波大本营,但在去年前三季度,众多有一定规模房企业绩快速增长的情况下,其营业收入和净利润双双大幅下降。

经营业绩下降带动二级市场股价下行。近一年,其股价从4.70元左右跌至2.30元,跌幅超过五成。同时,其市值缩水至73亿元,不及总资产的三分之一,更不及巅峰时超300亿元市值的四分之一。

重归宁波后,遭遇了激烈竞争,毛利率下滑,荣安地产又谋划着走出宁波扩张。截至去年9月末,公司存货达158.50亿元,较上年同期增长了85.19亿元。按照公司存货周转速度,这些存货全部消耗完需要6年。

经营业绩上蹿下跳

在众多房企交出不错业绩答卷之时,荣安地产的业绩却有些难看。

去年三季报显示,前9个月,荣安地产实现的营业收入和净利润分别为23.25亿元、4.07亿元,分别较上年同期的38.90亿元、4.79亿元下降了40.24%、15.01%。

去年前三季度业绩较大幅度下滑主要源于一季度几乎无楼盘销售。当年一季度,其营业收入只有9404.88万元,净利润为亏损4103.51万元。二三季度较为稳定,营业收入在12亿元左右,净利润接近2亿元。

荣安地产前身是宁波第一股中元股份,主营金属切削机床,1993年在深市主板挂牌,简称甬中元。6年后,公司实施第一次资产重组,并更名为宁波成功信息,简称甬成功。因经营亏损,2006年开始,公司股票暂停上市,直到2009年,荣安地产参与重组,并更名为荣安地产,主营业务变为房地产开发与销售。

借壳上市之后,虽然处于地产黄金期,荣安地产似乎并未享受到这一红利。抛开2009年因重大资产重组因素业绩暴增外,其后的业绩极不稳定。2010年至2017年的8年间,其营业收入在2010年、2014年、2015年大幅下降,同比降幅为37.24%、25.46%、67.50%。增幅较大的是2013年、2017年,分别为125.76%、146.82%。同期,净利润也在2010年、2014年、2015年出现较大幅度下降,降幅分别为69.62%、31.96%、66.61%。而在2013年,虽然营业收入增速超过一倍,但净利润仅微增7.13%。2013年,公司实现的净利润就达到4.55亿元,此后不断下降,2017年才超过2013年达到5.42亿元。

财报显示,2016年开始,荣安地产才大肆发力大本营宁波地产市场。数据显示,2014年至2017年,来自宁波地区的营业收入占公司营业收入的比重依次为16.7%、21.1%、52.43%、88.61%。去年上半年,这一比重继续攀升至89.01%。不过,同期,在宁波地区的销售毛利率持续下降,分别为33.6%、33.2%、25.8%、24.08%。与之相反,公司在宁波地区之外的同期销售毛利率则不断上升,为15.4%、27.8%、22.6%、31%。

毛利率下降亦能说明宁波地产市场竞争日趋激烈。为此,荣安地产开拓宁波以外市场,足迹延伸至杭州、温州、嘉兴等浙江省内市场。

存货倍增跨界突围未果

重兵攻占宁波市场成效不明,荣安地产外延扩张,但其存货倍增将考验其运营。

截至去年9月末,荣安地产存货余额为158.50亿元,较上年同期的73.31亿元增长了85.19亿元,较年初的78.14亿元也增长了80.36亿元,增幅分别为116.21%、102.84%。增长最为迅猛的是去年上半年,短短6个月,存货增加了67.07亿元,增幅高达85.83%。高达158.50亿元存货,占公司225.55亿元总资产的70.27%。

荣安地产在去年半年报中解释,存货较年初增长八成多,主要是上半年西能约81万平方米的权益建筑面积,足见其上半年拿地频繁。如去年6月,公司控股子公司嘉兴佳钇7亿元竞得嘉善县国有建设用地使用权、台州鸿茂以1.63亿元竞得温岭市一地块建设用地使用权。

存货居高将考验荣安地产管理层的运营能力及筹资能力。荣安地产的存货周转速度大幅放缓,2017年前9个月为667.49天,而去年前9个月大幅延长至2205.88天。这意味着,158.50亿元存货将需要6年时间才能完成去库存。

对此,荣安地产董秘邓华堂曾公开表示,为了控制风险,荣安地产一直保持着理性拿地策略,严格控制土地成本。公司通过合作、公开市场竞拍、股权收购、合作开发等方式增加土地储备,拓展项目,坚决不高溢价拿地、不拿地王。同时,公司倾向于选择中小体量地块,快速开工、开盘、回笼资金。

存货猛增也对荣安地产的资金提出了更高要求。根据公司公告,截至去年11月30日,公司借款余额为49.67亿元,当年累计新增借款18.06亿元,累计新增借款占上年末净资产的42.80%。

大举拿地扩张、举债开发,荣安地产能否实现业绩突围尚难以判断。但在二级市场上,投资者似乎并不看好。去年1月16日,其股价曾上涨至6.22元,随后迅速回落,至当月底跌至4.70元。至今年2月1日收报2.30元,一年之间股价腰斩。同期,公司市值蒸发了76亿元,仅剩73亿元,不足2015年巅峰时307亿元的四分之一。

此外,为了突围,早在2017年11月底,公司就曾表示,公司未来仍以房地产为主营业务,将择机进入大健康、教育、金融等领域多元化发展。只是,时隔一年后,多元化并未实质进展。在宁波辖区上市公司2018年度投资者网上集体接待日活动中,公司相关负责人旧话重提。

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